董事长王填出席第四届湖南湖湘财富峰会并作精彩演讲

　　7月31日，由省总商会主办的第四届湖湘财富峰会在长沙举行。本届峰会以“变局•突进”政策趋势、从城镇化、行业局势和中部地产使命几个角度来探讨房地产经济发展与变革，原湖南省省委常委、统战部部长石玉珍宣布开幕。中部房地产发展论坛以研判产业发展大势为主，来自全国的600余名专家学者、房地产开发商和媒体参加，步步高集团董事长王填、步步高置业总裁周梁等出席。
 

　　在商业地产专场论坛中，易居(中国)控股有限公司董事长周忻、步步高集团董事长王填就商业地产发展趋势和商业经营模式创新作精彩讲演，来自步步高、美世界、德思勤、恒广等商业地产大佬共话湖南商业地产发展。
 

　　省政协办公厅党组成员宋再钦、湖南省工商联正厅级巡视员史雪华、省建设厅原副厅长王智光、全联房地产商会创会会长聂梅生、汇力基金董事长孟晓苏、易居(中国)控股有限公司董事长周忻、步步高集团董事长王填、美世界集团董事长陈平、郴州工商联主席周海林、不动产业商会创会会长乐根成、联席会长傅胜龙，美林集团董事长喻春光、亿龙投资有限公司执行董事吴志红出席了此次峰会。
 

　　易居(中国)董事长周忻谈商业地产市场形势分析：中国的商业地产机会将给四类人
 

　　中国的商业地产是一个机会与陷阱并存的大坑，中国的商业地产在未来的整个城市化进程中，绕不过的就是商业地产，机会也在商业地产，怎么才能做出商业地产？商业地产的机会是给谁的呢？给四类人的，供大家参考。
 

　　第一类人在城市最好的地盘拿到项目的人。
 

　　在任何一个城市地段最好的位置，能够拿到项目的人，他是可以有条件去做，比如说上海中心，刚刚我在路上听到，有人问我长沙第一高楼，据说长沙第一高楼在望城，我还以为在湘江边上，当然它是做住宅的还是做办公的，要好好的研究一下。在上海最优秀地段这两天拍疯掉了，大家在拼命的抢这一块地，谁拿到了最好的地段就可以做商业地产。
 

　　第二，拥有最大居住小区的开发商，他未来会围绕大量小区的社区配套作为商业的，他会脱颖而出。万科今年在谈什么？刚才主持人说万科在谈商业地产，你们去看看万科的商业布局，大谈它的配套中心，社区的配套，为什么？人是商业的根本，今天有一家所谓的茶餐厅，这家茶餐厅是放在香港的中环下，还有一家同样的茶餐厅放在香港的一个地段不好的地方，到时候谁赚钱了。我前几天看了恒大的售楼中心，就这样一个商业，所以第二个特征是什么？谁拥有了大量的居住群当中社区商业，而不是社区集中商业，这个问题要敞开去讲，是社区商业，而不是社区集中商业，这两个完全不一样的概念。
 

　　第三种，拥有强有力商业经营资本的，非房地产开发的主流人士，将来会成为中国房地产商业地产的主力军。
 

　　王填的步步高是一个品牌。因为他有了商业的资源，回过来做商业地产，他会成为商业地产的成功人士，所以未来的商业地产不一定会属于原来做房地产的，而可能是属于商业经营者的，是由经营者回过头来做商业地产。商业地产是生产资料，能够在商业经营这一块上获取收益，因为有客户、有资源、有品牌，他能够让一块生产资料放出光来，他就是真正的开发商。我很看好的商业地产是带有经营团队、经营品牌、经营能力。
 

　　最后，商业地产是属于未来有钱人的，这句话是什么意思？如果今天我们拿做住宅的想法，开发60%卖掉，错了，未来的商业地产大多数的情况下，是通过资本化的运作来进行商业地产的，这件事情在未来十年当中已经是更改不了的事。在美国我们很少听到剩在社区里面的商业。未来的商业地产是和金融结合在一起的，你有投资能力，融资能力，能够把你的经营收入资本化，把你的开发进行证券化，你就能够长期的、有能力去拥有更多的商业地产，成为商业地产的开发商。如果有一块地造商业地产，希望新鸿基、李嘉诚来，为什么？因为这帮人有很强的实力。因为他掌握了金融手段。高科技时代，商业和商业地产的定位与发展，如何利用好互联网和规避好互联网，将是一个永久的话题。

　　步步高集团董事长王填谈商业经营模式创新：步步高是卖什么的呢？ better life，卖的是美好的生活方式
 

　　今天有这个机会跟湖南地产界的朋友们说说我们步步高，刚才周忻（易居(中国)控股有限公司董事长周忻）也说了，他说了商业地产的机会是给四种人，我们可能算是第三种。  
 

　　步步高做了18年的商业，五年前开始进入商业地产这个领域。过去的五年时间里，我们小步快跑，到今年我们预计持有的商业地产物业超过100万平米，现在已经开工正在建的项目有五个，今年年底还会开工两个，明年我们要建成开业的超过10万平米的商场有五个，2015年要建成7个，2016年我的目标是每年开10个10万平米的商贸，当然这是一个非常有挑战性的事。大家就说，步步高跟万达的做法是不是有点类似呢？我自己觉得可能有点类似，但是有很多根本的不同。我认为万达是一家标准的商业地产商，它是一家地产开发商，因为地产顺便做了一点商业。而步步高的基因是一家商业的零售，一家商业的运营商。2008年开始，我发现两万平米以上的谈租赁，很难跟地产商达成共识，双方的希望很难找到落脚点。我发现不能这样等下去了，干脆看到合适的地就下手，只要是地段好就拍。
 

　　我们做商业地产确实是基于商业发展的需求，在湖南、江西、广西、四川、重庆都拿下了项目，项目到年底基本上都会开工。另外，我们还关注了贵州、云南。如果说商业是地面部队，那么地产就是导弹部队。湖南步步高店收益比沃尔马、家乐福的好，是因为我们经营的手段本地化一些，包括我们的供应商、我们自己的资源在某几个省高度的集中，我们取得了明显的优势。公司聘请了外籍精英团队专门负责超市的运营，还请了台湾团队负责百货这一块的经营，自身商业的发展促进了我们在商业地产方面的成长。我们现在在长沙的商业地产，有一个10万平米的项目，步步高广场长沙店。今年上半年在麓山南路开业的一个将近6万平米的商业——步步高生活广场王家湾店，一块不大的地，那块地极不规则，项目的创意最早是来源日本东京的一个项目，步步高完全是做了一种新的尝试，室内步行街，而且是步行大概6-7度的坡度，走路挺舒服的，里面还做了一个步步高大卖场。上个月6月18号步步高在梅溪湖还拿了一块300亩的地。
 

　　商业地产恰恰是一个要拿时间和空间去博取未来收益的行业。有的地产商做了一些短期行为，去散卖、回租的形式。这种形式是国家禁止的。也许对一个开发商来说是无奈的。只要合同到期，5万平买卖3万平米还有2万平米，这种物业最终变成了一个烂的商场，谁都做不起来了。今天湖南省的商业地产朋友在都在场，我碰到的这种情况特别的多，如果大家真的要做商业地产，就像刚才周忻说的，可以对接资本的合作。我们也在探讨两种新的模式，一种是按五星级酒店拨款的模式，像喜来登一样的，你把这个东西全部交给我来运营，我们谈到一个定价，给你保底。因为这种商业、物业要八到十年才能实现它的商业价值，我们可以谈一个八到十年的交易价格。
 

　　谈到步步高商业的创新模式上，我们公司1995年开超市起家的，1998年我们开始在湖南省的异地，走出湘潭发展，2001年开了第一个百货店，2009年开了一个超过10万平米的MALL。到现在为止我们的业态相对的丰富，有超市、大卖场、百货等，还有10万平米到20万平米的步步高广场。我们现在定位一个20万平米的业态广场，名称正在酝酿当中，将会有更丰富的业态装进来。我们除了以上业态，还有有家电、家居（生活类的家居）；还有30多个餐饮店，还有200平米的便利店，这个店我们也将很快在长沙开到300家。
 

　　我今年去了两次日本，我在日本找到了一个对标的企业，一个日本最大的零售集团——永旺集团，它也是自己开发门店，也有超市，基本上主力店和一部分次主力店是自己做的。
 

　　今年我和我们地产板块团队环球已经转了两轮了，从美国到欧洲、到迪拜大概考察了有30个购物中心，6月份去日本、韩国转了一大圈，10月份我计划把东南亚做得好一点的项目，全部看一圈，我们在这个行业里尽量能够找到一种合适的方式，既能够赚钱，能够有良好的收益，同时有良好的顾客体验度。
 

　　我们年底电子商务也会上线，将会在网上开一家有机食品店，是以健康营养、有机食品为主的网上商店。总之一句话步步高是卖什么的呢？ better life，卖的是美好的生活方式。跟大家分享了步步高的一些想法和已经做的东西，我们在湖南省有700万的会员，每天有将近70万的人在步步高的店里购买商品，所以要非常感谢大家！
 

　　大家给步步高一个机会的话，步步高会给大家一个惊喜！